ಬೆಂಗಳೂರಿನ ನಿವೇಶನ ವ್ಯವಹಾರದಲ್ಲಿ ವಂಚನೆಗೆ ಕಡಿವಾಣ ಹೇಗೆ
ಬೆಂಗಳೂರು ನಗರ ಮತ್ತು ಹೊರವಲಯಗಳಲ್ಲಿ ನಿವೇಶನ ಖರೀದಿ ಮಧ್ಯಮವರ್ಗದ ಕುಟುಂಬಗಳ ದೊಡ್ಡ ಹೂಡಿಕೆಯಾಗಿದೆ. ನಗರ ವಿಸ್ತರಣೆ, ಮೆಟ್ರೋ ಮಾರ್ಗಗಳು, ಕೈಗಾರಿಕಾ ಪ್ರದೇಶಗಳು ಮತ್ತು ಹೊಸ ಸಂಪರ್ಕ ರಸ್ತೆಗಳ ನಿರೀಕ್ಷೆಯಿಂದ ಭೂಮಿಯ ಬೆಲೆ ಏರಿಕೆಯಾಗುತ್ತಿದೆ. ಈ ಆಸೆಯನ್ನು ಬಳಸಿಕೊಂಡು ನಕಲಿ ದಾಖಲೆಗಳು, ಸುಳ್ಳು ಅನುಮತಿಗಳು, ದ್ವಂದ್ವ ಮಾರಾಟ ಮತ್ತು ಅತಿರಂಜಿತ ಭರವಸೆಗಳ ಮೂಲಕ ಜನರನ್ನು ವಂಚಿಸುವ ಪ್ರಕರಣಗಳು ಹೆಚ್ಚಾಗುತ್ತಿವೆ.
ನಿವೇಶನದ ಜಾಹೀರಾತಿನಲ್ಲಿ “ತಕ್ಷಣ ನೋಂದಣಿ”, “ಸರ್ಕಾರಿ ಅನುಮೋದನೆ”, “ಭವಿಷ್ಯದಲ್ಲಿ ಭಾರಿ ಲಾಭ” ಎಂಬ ಮಾತುಗಳು ಕೇಳಿಬಂದರೂ, ಅದರ ಹಿಂದೆ ಕಾನೂನುಬದ್ಧ ಮಾಲೀಕತ್ವವಿದೆಯೇ ಎಂಬುದು ಮುಖ್ಯ. ಕಡಿಮೆ ಬೆಲೆಯ ಆಮಿಷಕ್ಕೆ ಒಳಗಾಗಿ ಮುಂಗಡ ಹಣ ಪಾವತಿಸುವ ಮೊದಲು ಭೂಮಿಯ ಮೂಲ ದಾಖಲೆ, ಯೋಜನಾ ಅನುಮತಿ ಮತ್ತು ಮಾರಾಟಗಾರನ ಹಕ್ಕನ್ನು ಸ್ವತಂತ್ರವಾಗಿ ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕು.
ಕಡಿಮೆ ಬೆಲೆಯ ಆಮಿಷದ ಹಿಂದೆ ಇರುವ ಅಪಾಯ
ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಬೆಲೆಯಿಗಿಂತ ಬಹಳ ಕಡಿಮೆ ದರದಲ್ಲಿ ನಿವೇಶನ ನೀಡುವುದಾಗಿ ಹೇಳುವವರು ತುರ್ತು ನಿರ್ಧಾರಕ್ಕೆ ಒತ್ತಾಯಿಸುವುದು ಸಾಮಾನ್ಯ. “ಇಂದೇ ಮುಂಗಡ ನೀಡಿ, ನಾಳೆಯಿಂದ ದರ ಹೆಚ್ಚುತ್ತದೆ” ಅಥವಾ “ಕೆಲವೇ ಸೈಟ್‌ಗಳು ಉಳಿದಿವೆ” ಎಂಬ ಮಾತುಗಳು ಖರೀದಿದಾರರ ಪರಿಶೀಲನಾ ಸಮಯವನ್ನು ಕಡಿಮೆ ಮಾಡುತ್ತವೆ. ನಿಜವಾದ ಭೂಮಿಯ ಮೌಲ್ಯ, ಸ್ಥಳದ ಸಂಪರ್ಕ, ರಸ್ತೆ ಅಗಲ ಮತ್ತು ದಾಖಲೆಗಳ ಸ್ಥಿತಿಯನ್ನು ಪರಿಗಣಿಸದೆ ಕೇವಲ ರಿಯಾಯಿತಿ ದರಕ್ಕೆ ಮರುಳಾಗುವುದು ಅಪಾಯಕಾರಿ.
ಕೆಲವು ಪ್ರಕರಣಗಳಲ್ಲಿ ಜಾಹೀರಾತಿನಲ್ಲಿ ತೋರಿಸುವ ಸ್ಥಳ ಮತ್ತು ನೋಂದಣಿಯಾಗುವ ಜಾಗ ಬೇರೆಬೇರೆ ಆಗಿರುತ್ತದೆ. ಉಪಗ್ರಹ ಚಿತ್ರ, ಸುಂದರ ವಿನ್ಯಾಸ ನಕ್ಷೆ ಅಥವಾ ಕಚೇರಿಯ ಮಾದರಿ ಚಿತ್ರಗಳು ಕಾನೂನುಬದ್ಧ ಅನುಮೋದನೆಗೆ ಸಾಕ್ಷಿಯಾಗುವುದಿಲ್ಲ. ಸ್ಥಳಕ್ಕೆ ತೆರಳಿ ಸರ್ವೇ ನಂಬರ್, ಗಡಿ ಗುರುತು, ರಸ್ತೆ ಮತ್ತು ಸುತ್ತಮುತ್ತಲಿನ ಬಳಕೆಯನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸದೆ ಹಣ ನೀಡಬಾರದು.
ಮಧ್ಯವರ್ತಿಯ ಮಾತಿನ ಮೇಲೆ ಮಾತ್ರ ನಂಬಿಕೆ ಇಡುವ ಬದಲು, ಮಾರಾಟಗಾರನ ಗುರುತು, ಕಂಪನಿಯ ನೋಂದಣಿ, ಹಿಂದಿನ ಯೋಜನೆಗಳ ವಿವರ ಮತ್ತು ದೂರುಗಳ ಇತಿಹಾಸವನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕು. ನಗದು ಪಾವತಿ, ವೈಯಕ್ತಿಕ ಖಾತೆಗೆ ಹಣ ವರ್ಗಾವಣೆ ಅಥವಾ ರಸೀದಿ ಇಲ್ಲದ ಮುಂಗಡವು ಮುಂದೆ ಹಣ ವಾಪಸಾತಿಗೆ ದೊಡ್ಡ ಅಡಚಣೆಯಾಗಬಹುದು.
ಮಾಲೀಕತ್ವದ ದಾಖಲೆಗಳ ಸೂಕ್ಷ್ಮ ಪರಿಶೀಲನೆ
ಭೂಮಿಯ ಹಕ್ಕು ಯಾರಿಗೆ ಸೇರಿದೆ ಎಂಬುದನ್ನು ತಿಳಿಯಲು ಮೂಲ ಮಾರಾಟ ಪತ್ರದಿಂದ ಇತ್ತೀಚಿನ ಹಕ್ಕು ವರ್ಗಾವಣೆವರೆಗೆ ದಾಖಲೆಗಳ ಸರಪಳಿಯನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕು. ಹಿಂದಿನ ಮಾಲೀಕರಿಂದ ಇಂದಿನ ಮಾರಾಟಗಾರನಿಗೆ ಹಕ್ಕು ಹೇಗೆ ಬಂದಿದೆ ಎಂಬುದು ಸ್ಪಷ್ಟವಾಗದಿದ್ದರೆ, ಭವಿಷ್ಯದಲ್ಲಿ ಕುಟುಂಬದ ಸದಸ್ಯರು, ಪಾಲುದಾರರು ಅಥವಾ ಹಿಂದಿನ ಖರೀದಿದಾರರು ಆಕ್ಷೇಪಣೆ ಸಲ್ಲಿಸಬಹುದು.
ಎನ್‌ಕಂಬರೆನ್ಸ್ ಸರ್ಟಿಫಿಕೇಟ್‌ನಲ್ಲಿ ಸಾಲ, ಅಡಮಾನ ಅಥವಾ ನೋಂದಾಯಿತ ವ್ಯವಹಾರ ಕಾಣಿಸದಿದ್ದರೂ, ಅದರಿಂದ ಎಲ್ಲ ವಿವಾದಗಳೂ ಇಲ್ಲವೆಂದು ಅರ್ಥವಲ್ಲ. ನ್ಯಾಯಾಲಯದ ಪ್ರಕರಣ, ಕುಟುಂಬ ಹಂಚಿಕೆ, ವಾರಸುದಾರಿಕೆ ಹಕ್ಕು, ಸ್ವಾಧೀನದ ಬೇಡಿಕೆ ಅಥವಾ ನೋಂದಣಿಯಾಗದ ಒಪ್ಪಂದಗಳು ಪ್ರತ್ಯೇಕವಾಗಿ ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ. ಭೂ ದಾಖಲೆ ತಜ್ಞ ವಕೀಲರಿಂದ ಮೂಲ ದಾಖಲೆಗಳ ಅಭಿಪ್ರಾಯ ಪಡೆಯುವುದು ಸುರಕ್ಷಿತ ಮಾರ್ಗ.
ಆರ್‌ಟಿಸಿ, ಮ್ಯುಟೇಶನ್, ಪಹಣಿ, ಸರ್ವೇ ಸ್ಕೆಚ್ ಮತ್ತು ತೆರಿಗೆ ಪಾವತಿ ದಾಖಲೆಗಳಲ್ಲಿ ಹೆಸರಿನ ಹೊಂದಾಣಿಕೆ ಇರಬೇಕು. ಆನ್‌ಲೈನ್‌ನಲ್ಲಿ ದೊರೆಯುವ ಪ್ರತಿಗಳು ಪ್ರಾಥಮಿಕ ಪರಿಶೀಲನೆಗೆ ಸಹಾಯ ಮಾಡಿದರೂ, ಅಧಿಕೃತ ಕಚೇರಿಯಿಂದ ಪಡೆದ ಪ್ರಮಾಣೀಕೃತ ಪ್ರತಿಗಳಿಗೆ ಹೆಚ್ಚಿನ ಮಹತ್ವವಿದೆ. ಸಾರ್ವಜನಿಕ ಸಂಸ್ಥೆಗಳ ಪ್ರಕಟಣೆಗಳನ್ನೂ ನಕಲಿ ರೂಪದಲ್ಲಿ ತಯಾರಿಸುವ ಘಟನೆಗಳಿರುವುದರಿಂದ, ಅಧಿಕೃತ ಪ್ರಕಟಣೆ ಪರಿಶೀಲನೆ ಮಾಡುವ ಅಭ್ಯಾಸ ಭೂ ವ್ಯವಹಾರದಲ್ಲಿಯೂ ಅಗತ್ಯ.
ಅನುಮೋದಿತ ಬಡಾವಣೆ ಮತ್ತು ಕೃಷಿ ಭೂಮಿಯ ವ್ಯತ್ಯಾಸ
ಕೃಷಿ ಭೂಮಿಯನ್ನು ನಿವೇಶನಗಳಾಗಿ ವಿಭಜಿಸಲು ಭೂ ಪರಿವರ್ತನೆ, ಬಡಾವಣೆ ಅನುಮೋದನೆ ಮತ್ತು ಸಂಬಂಧಿತ ಸ್ಥಳೀಯ ಸಂಸ್ಥೆಗಳ ಒಪ್ಪಿಗೆ ಅಗತ್ಯವಾಗಬಹುದು. ಕೇವಲ ಜಾಗವನ್ನು ಚೌಕಗಳಾಗಿ ಗುರುತಿಸಿ ರಸ್ತೆಗೆ ಹೆಸರಿಟ್ಟರೆ ಅದು ಕಾನೂನುಬದ್ಧ ಲೇಔಟ್ ಆಗುವುದಿಲ್ಲ. ಬಡಾವಣೆ ಯಾವ ಪ್ರಾಧಿಕಾರದ ವ್ಯಾಪ್ತಿಯಲ್ಲಿ ಬರುತ್ತದೆ ಎಂಬುದನ್ನು ಮೊದಲು ತಿಳಿದುಕೊಳ್ಳಬೇಕು.
ಬಿಡಿಎ, ಬಿಎಂಆರ್‌ಡಿಎ, ಬಿಡಬ್ಲ್ಯುಎಸ್‌ಎಸ್‌ಬಿ, ಬಿಬಿಎಂಪಿ ಅಥವಾ ಸ್ಥಳೀಯ ಪಂಚಾಯಿತಿ ವ್ಯಾಪ್ತಿಯ ನಿಯಮಗಳು ಒಂದೇ ರೀತಿಯಾಗಿರುವುದಿಲ್ಲ. ರಸ್ತೆ, ಚರಂಡಿ, ನೀರು, ವಿದ್ಯುತ್, ಉದ್ಯಾನ ಮತ್ತು ಸಾರ್ವಜನಿಕ ಬಳಕೆಯ ಜಾಗಕ್ಕೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಅಂಶಗಳು ಅನುಮೋದಿತ ನಕ್ಷೆಯಲ್ಲಿ ಸ್ಪಷ್ಟವಾಗಿರಬೇಕು. ಕೆಲವು ವಸತಿ ಯೋಜನೆಗಳು ಜಾಹೀರಾತಿನಲ್ಲಿ “ಸರ್ಕಾರಿ ಅನುಮೋದಿತ” ಎಂದು ಹೇಳಿಕೊಂಡರೂ, ವಾಸ್ತವದಲ್ಲಿ ಕೇವಲ ಪ್ರಾಥಮಿಕ ಪರವಾನಗಿ ಅಥವಾ ಅರ್ಜಿ ಸಲ್ಲಿಕೆಯ ಹಂತದಲ್ಲಿರಬಹುದು.
ಖಾತಾ ಇರುವುದೇ ಮಾಲೀಕತ್ವದ ಅಂತಿಮ ಸಾಕ್ಷಿಯಲ್ಲ. ಬಿ-ಖಾತಾ ಅಥವಾ ತೆರಿಗೆ ದಾಖಲೆಯನ್ನು ತೋರಿಸಿ ಜಾಗ ಸಂಪೂರ್ಣ ನಿಯಮಬದ್ಧ ಎಂದು ಹೇಳುವುದು ತಪ್ಪು ದಾರಿಗೆ ಕೊಂಡೊಯ್ಯಬಹುದು. ಖಾತಾ ಸ್ಥಿತಿ, ಭೂ ಪರಿವರ್ತನೆ ಆದೇಶ ಮತ್ತು ಲೇಔಟ್ ಅನುಮೋದನೆಯನ್ನು ಪ್ರತ್ಯೇಕವಾಗಿ ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕು.
ನೋಂದಣಿ ಕಚೇರಿಯ ದಾಖಲೆ ಸಾಕೇ
ನೋಂದಣಿ ಪತ್ರ ಸಿಕ್ಕರೆ ಎಲ್ಲ ಸಮಸ್ಯೆಗಳೂ ಮುಗಿದವು ಎಂಬ ಭಾವನೆ ಹಲವು ಖರೀದಿದಾರರಲ್ಲಿ ಇದೆ. ನೋಂದಣಿ ಅಧಿಕಾರಿಯ ಕಚೇರಿ ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಪಕ್ಷಗಳ ಗುರುತು, ದಾಖಲೆಗಳ ಪ್ರಸ್ತುತಿ ಮತ್ತು ಸ್ಟಾಂಪ್ ಶುಲ್ಕದಂತಹ ಅಂಶಗಳನ್ನು ದಾಖಲಿಸುತ್ತದೆ; ಆ ವ್ಯವಹಾರದ ಸಂಪೂರ್ಣ ಮಾಲೀಕತ್ವದ ಖಾತರಿಯನ್ನು ಅದು ನೀಡುವುದಿಲ್ಲ. ಆದ್ದರಿಂದ ನೋಂದಣಿಗೆ ಮುನ್ನ ಕಾನೂನುಬದ್ಧ ಹಕ್ಕಿನ ಪರಿಶೀಲನೆ ಖರೀದಿದಾರನ ಹೊಣೆ.
ಪವರ್ ಆಫ್ ಅಟಾರ್ನಿ ಮೂಲಕ ನಡೆಯುವ ಮಾರಾಟದಲ್ಲಿ ಹೆಚ್ಚುವರಿ ಎಚ್ಚರಿಕೆ ಬೇಕು. ಅಧಿಕಾರ ಪತ್ರ ನೀಡಿದ ವ್ಯಕ್ತಿ ಜೀವಂತನಾಗಿದ್ದಾನೆಯೇ, ಅದನ್ನು ರದ್ದುಪಡಿಸಲಾಗಿದೆಯೇ, ಮಾರಾಟಕ್ಕೆ ಸ್ಪಷ್ಟ ಅಧಿಕಾರವಿದೆಯೇ ಮತ್ತು ಮಾಲೀಕರ ಎಲ್ಲ ವಾರಸುದಾರರ ಒಪ್ಪಿಗೆ ಇದೆಯೇ ಎಂಬುದನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕು. ಕಂಪನಿ ಅಥವಾ ಪಾಲುದಾರಿಕೆ ಸಂಸ್ಥೆಯ ಜಾಗವಾಗಿದ್ದರೆ ಮಂಡಳಿ ನಿರ್ಣಯ, ಪಾಲುದಾರರ ಅನುಮತಿ ಮತ್ತು ಸಹಿ ಮಾಡುವ ವ್ಯಕ್ತಿಯ ಅಧಿಕಾರವೂ ಮುಖ್ಯ.
ಒಪ್ಪಂದ ಪತ್ರದಲ್ಲಿ ನಿವೇಶನದ ನಿಖರ ಅಳತೆ, ಸರ್ವೇ ನಂಬರ್, ಗಡಿ, ಪಾವತಿ ಹಂತ, ನೋಂದಣಿ ಗಡುವು, ವಿಳಂಬದ ಹೊಣೆ ಮತ್ತು ಹಣ ಮರುಪಾವತಿ ನಿಯಮಗಳನ್ನು ಬರೆಯಬೇಕು. ಖಾಲಿ ಸ್ಟಾಂಪ್ ಪೇಪರ್, ಅಪೂರ್ಣ ಅರ್ಜಿ ಅಥವಾ ಓದದೆ ಸಹಿ ಮಾಡುವ ಪದ್ಧತಿ ಮುಂದೆ ಗಂಭೀರ ನಷ್ಟಕ್ಕೆ ಕಾರಣವಾಗಬಹುದು.
ಆನ್‌ಲೈನ್ ವಂಚನೆಯ ಹೊಸ ರೂಪಗಳು
ಸಾಮಾಜಿಕ ಜಾಲತಾಣಗಳು ಮತ್ತು ಸಂದೇಶ ಆ್ಯಪ್‌ಗಳಲ್ಲಿ ಸುಂದರ ವಿಡಿಯೊ, ಡ್ರೋನ್ ದೃಶ್ಯ, ನಕಲಿ ಅನುಮತಿ ಪತ್ರ ಮತ್ತು ಕೃತಕ ಗ್ರಾಹಕರ ಪ್ರಶಂಸೆಗಳನ್ನು ಬಳಸಿ ನಿವೇಶನ ಮಾರಾಟ ಮಾಡಲಾಗುತ್ತಿದೆ. ಕೆಲವರು ಸರ್ಕಾರಿ ಲೋಗೊ, ಅಧಿಕಾರಿಗಳ ಹೆಸರು ಅಥವಾ ಪ್ರಸಿದ್ಧ ನಿರ್ಮಾಣ ಸಂಸ್ಥೆಯ ಗುರುತುಗಳನ್ನು ನಕಲಿಸಿ ವಿಶ್ವಾಸ ಮೂಡಿಸುತ್ತಾರೆ. ಜಾಹೀರಾತಿನಲ್ಲಿರುವ ಕಚೇರಿ ವಿಳಾಸ, ಫೋನ್ ಸಂಖ್ಯೆ ಮತ್ತು ವೆಬ್‌ಸೈಟ್ ನಿಜವೇ ಎಂಬುದನ್ನು ಬೇರೆ ಮೂಲಗಳಿಂದ ದೃಢಪಡಿಸಬೇಕು.
ಡಿಜಿಟಲ್ ಪಾವತಿಗೆ ಒತ್ತಾಯಿಸಿದರೆ, ಹಣ ಸ್ವೀಕರಿಸುವ ಖಾತೆ ಸಂಸ್ಥೆಯ ಹೆಸರಿನಲ್ಲಿದೆಯೇ ಅಥವಾ ವೈಯಕ್ತಿಕ ಖಾತೆಯಲ್ಲಿದೆಯೇ ಎಂಬುದನ್ನು ಗಮನಿಸಬೇಕು. ಆಧಾರ್, ಪ್ಯಾನ್, ಬ್ಯಾಂಕ್ ವಿವರಗಳು ಅಥವಾ ಸಹಿ ಮಾಡಿದ ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ಅಜ್ಞಾತ ವ್ಯಕ್ತಿಗಳಿಗೆ ಕಳುಹಿಸುವುದರಿಂದ ಗುರುತು ಕಳವು ಸಂಭವಿಸಬಹುದು. ವಿಡಿಯೊ ಕರೆ ಅಥವಾ ವಾಟ್ಸಾಪ್ ಸಂದೇಶದಲ್ಲಿ ಕಳುಹಿಸಿದ ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ಮೂಲ ದಾಖಲೆಗಳ ಪರ್ಯಾಯವೆಂದು ಪರಿಗಣಿಸಬಾರದು.
ವಂಚನೆ ನಡೆದಿದೆ ಎಂದು ಅನುಮಾನ ಬಂದ ಕೂಡಲೇ ಬ್ಯಾಂಕ್‌ಗೆ ಮಾಹಿತಿ ನೀಡಿ ಪಾವತಿಯನ್ನು ತಡೆಹಿಡಿಯಲು ಪ್ರಯತ್ನಿಸಬೇಕು. ಸೈಬರ್ ಅಪರಾಧ ಪೋರ್ಟಲ್, ಸ್ಥಳೀಯ ಪೊಲೀಸ್ ಠಾಣೆ, ನೋಂದಣಿ ಇಲಾಖೆ ಮತ್ತು ಗ್ರಾಹಕ ದೂರು ವ್ಯವಸ್ಥೆಗಳಿಗೆ ದಾಖಲೆಗಳೊಂದಿಗೆ ದೂರು ಸಲ್ಲಿಸಬೇಕು. ಕರೆ ದಾಖಲೆ, ರಸೀದಿ, ಜಾಹೀರಾತಿನ ಚಿತ್ರ, ಬ್ಯಾಂಕ್ ವ್ಯವಹಾರ ಮತ್ತು ಸಂದೇಶಗಳನ್ನು ಅಳಿಸದೆ ಸಂಗ್ರಹಿಸುವುದು ತನಿಖೆಗೆ ನೆರವಾಗುತ್ತದೆ.
ರಾಜಕೀಯ ಭರವಸೆ ಮತ್ತು ಸಮುದಾಯದ ಒತ್ತಡ
ಕೆಲವು ಬಡಾವಣೆಗಳ ಮಾರಾಟದಲ್ಲಿ “ಶೀಘ್ರವೇ ಸರ್ಕಾರದ ವಿಶೇಷ ಅನುಮತಿ ಬರಲಿದೆ”, “ಪ್ರಮುಖ ನಾಯಕರು ಬೆಂಬಲಿಸಿದ್ದಾರೆ” ಅಥವಾ “ಸಮುದಾಯಕ್ಕೆ ವಿಶೇಷ ಸೌಲಭ್ಯ ದೊರೆಯಲಿದೆ” ಎಂಬ ಮಾತುಗಳನ್ನು ಬಳಸಲಾಗುತ್ತದೆ. ರಾಜಕೀಯ ಸಂಪರ್ಕ ಅಥವಾ ಸಂಘಟನೆಯ ಬೆಂಬಲವು ಭೂಮಿಯ ಮಾಲೀಕತ್ವವನ್ನು ಸಾಬೀತುಪಡಿಸುವುದಿಲ್ಲ. ಸರ್ಕಾರಿ ಆದೇಶ, ಅಧಿಸೂಚನೆ ಅಥವಾ ನ್ಯಾಯಾಲಯದ ಆದೇಶವಿಲ್ಲದೆ ಇಂತಹ ಭರವಸೆಗಳಿಗೆ ಆರ್ಥಿಕ ಮೌಲ್ಯ ನೀಡಬಾರದು.
ಜಾತಿ, ಪ್ರದೇಶ ಅಥವಾ ಸಂಘಟನೆಯ ಹೆಸರಿನಲ್ಲಿ ಖರೀದಿದಾರರನ್ನು ಗುಂಪಾಗಿ ಸೆಳೆಯುವ ಪ್ರಚಾರವೂ ಕಾಣಿಸುತ್ತದೆ. ಇಂತಹ ಸಂದರ್ಭಗಳಲ್ಲಿ ಭಾವನಾತ್ಮಕ ಒತ್ತಡ ಹೆಚ್ಚಾಗಬಹುದು. ಸಾರ್ವಜನಿಕ ನೀತಿ ಮತ್ತು ರಾಜಕೀಯ ಬೇಡಿಕೆಗಳ ಕುರಿತು ನಡೆಯುವ ಮೀಸಲಾತಿ ಬೇಡಿಕೆ ಚರ್ಚೆಯನ್ನು ಯಾವುದೇ ಖಾಸಗಿ ಭೂ ವ್ಯವಹಾರದ ಕಾನೂನುಬದ್ಧ ಹಕ್ಕಿನೊಂದಿಗೆ ಗೊಂದಲಪಡಿಸಬಾರದು.
ಸಹಕಾರಿ ಸಂಸ್ಥೆ, ಕಾರ್ಮಿಕ ಸಂಘ ಅಥವಾ ಸಮುದಾಯ ಸಂಘದ ಹೆಸರಿನಲ್ಲಿ ನಿವೇಶನ ಮಾರಾಟವಾಗುತ್ತಿದ್ದರೆ ಅದರ ನೋಂದಣಿ, ಲೆಕ್ಕಪತ್ರ, ಸದಸ್ಯರ ಅನುಮೋದನೆ ಮತ್ತು ಭೂ ಖರೀದಿಯ ಮೂಲ ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕು. ಸಂಘದ ಕಚೇರಿಯಲ್ಲಿ ರಸೀದಿ ನೀಡಲಾಗಿದೆ ಎಂಬ ಕಾರಣಕ್ಕೆ ವೈಯಕ್ತಿಕ ಹಕ್ಕು ಖಚಿತವಾಗುವುದಿಲ್ಲ.
ಖರೀದಿದಾರರ ಸುರಕ್ಷತಾ ಕ್ರಮಗಳು
ಖರೀದಿಗೆ ಮುನ್ನ ಕನಿಷ್ಠ ಎರಡು ಸ್ವತಂತ್ರ ಮೂಲಗಳಿಂದ ಮಾಹಿತಿ ಸಂಗ್ರಹಿಸಬೇಕು. ಮಾರಾಟಗಾರ ಸೂಚಿಸುವ ವಕೀಲರ ಅಭಿಪ್ರಾಯದ ಜೊತೆಗೆ ಖರೀದಿದಾರನೇ ಆಯ್ಕೆ ಮಾಡಿದ ವಕೀಲರಿಂದ ದಾಖಲೆ ಪರಿಶೀಲನೆ ಮಾಡಿಸಬೇಕು. ಸ್ಥಳೀಯ ನಿವಾಸಿಗಳು, ಗ್ರಾಮ ಲೆಕ್ಕಾಧಿಕಾರಿ ಕಚೇರಿ, ನೋಂದಣಿ ಕಚೇರಿ ಮತ್ತು ಯೋಜನಾ ಪ್ರಾಧಿಕಾರದಿಂದ ದೊರೆಯುವ ಮಾಹಿತಿಯನ್ನು ಪರಸ್ಪರ ಹೋಲಿಸಬೇಕು.
ನಿವೇಶನ ಖರೀದಿಯಲ್ಲಿ ಗಮನಿಸಬೇಕಾದ ಮುಖ್ಯ ಕ್ರಮಗಳು ಇವು:
- ಮೂಲ ಹಕ್ಕುಪತ್ರಗಳ ಸರಪಳಿ ಮತ್ತು ಪ್ರಮಾಣೀಕೃತ ಪ್ರತಿಗಳನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸುವುದು
- ಎನ್‌ಕಂಬರೆನ್ಸ್ ಸರ್ಟಿಫಿಕೇಟ್, ಆರ್‌ಟಿಸಿ, ಮ್ಯುಟೇಶನ್ ಮತ್ತು ಸರ್ವೇ ಸ್ಕೆಚ್ ಹೋಲಿಸುವುದು
- ಭೂ ಪರಿವರ್ತನೆ ಹಾಗೂ ಲೇಔಟ್ ಅನುಮೋದನೆಯ ನೈಜ ಸ್ಥಿತಿಯನ್ನು ದೃಢಪಡಿಸುವುದು
- ಸ್ಥಳಕ್ಕೆ ತೆರಳಿ ಗಡಿ, ರಸ್ತೆ, ನೀರು, ವಿದ್ಯುತ್ ಮತ್ತು ಅತಿಕ್ರಮಣ ಪರಿಶೀಲಿಸುವುದು
- ಮುಂಗಡ ಪಾವತಿಗೆ ಮೊದಲು ವಿವರವಾದ ಒಪ್ಪಂದ ಮತ್ತು ರಸೀದಿ ಪಡೆಯುವುದು
- ಅನುಮಾನಾಸ್ಪದ ವ್ಯವಹಾರದಲ್ಲಿ ಪೊಲೀಸ್, ಸೈಬರ್ ವಿಭಾಗ ಮತ್ತು ವಕೀಲರ ನೆರವು ಪಡೆಯುವುದು
ಕೆಳಗಿನ ಹೋಲಿಕೆ ತ್ವರಿತ ಪರಿಶೀಲನೆಗೆ ಸಹಾಯ ಮಾಡುತ್ತದೆ:
| ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕಾದ ಅಂಶ | ವಿಶ್ವಾಸಾರ್ಹ ವ್ಯವಹಾರದ ಲಕ್ಷಣ | ಅಪಾಯದ ಸೂಚನೆ |
|---|---|---|
| ಮಾಲೀಕತ್ವ | ನಿರಂತರ ಹಕ್ಕುಪತ್ರ ಮತ್ತು ಹೆಸರಿನ ಹೊಂದಾಣಿಕೆ | ಅಪೂರ್ಣ ದಾಖಲೆ ಅಥವಾ ಹಲವು ಮಾಲೀಕರ ಗೊಂದಲ |
| ಅನುಮೋದನೆ | ಸಂಬಂಧಿತ ಪ್ರಾಧಿಕಾರದ ಪರಿಶೀಲಿಸಬಹುದಾದ ಆದೇಶ | “ಅನುಮೋದನೆ ಬರಲಿದೆ” ಎಂಬ ಮಾತು ಮಾತ್ರ |
| ಪಾವತಿ | ಸಂಸ್ಥೆಯ ಖಾತೆ, ರಸೀದಿ ಮತ್ತು ಒಪ್ಪಂದ | ನಗದು ಅಥವಾ ವೈಯಕ್ತಿಕ ಖಾತೆಗೆ ತುರ್ತು ಪಾವತಿ |
| ಸ್ಥಳ | ದಾಖಲೆಗಳ ಸರ್ವೇ ನಂಬರ್‌ಗೆ ಹೊಂದುವ ಜಾಗ | ಜಾಹೀರಾತಿನ ಸ್ಥಳ ಮತ್ತು ವಾಸ್ತವ ಜಾಗ ಬೇರೆ |
| ನೋಂದಣಿ | ಸ್ಪಷ್ಟ ಷರತ್ತುಗಳೊಂದಿಗೆ ಕಾನೂನು ಪರಿಶೀಲನೆ | ಖಾಲಿ ಪತ್ರ, ತುರ್ತು ಸಹಿ ಅಥವಾ ಒತ್ತಡ |
ಬೆಂಗಳೂರು ನಗರದಲ್ಲಿ ಭೂಮಿಯ ಬೇಡಿಕೆ ಮುಂದುವರಿಯುವಂತೆ ವಂಚಕರ ವಿಧಾನಗಳೂ ಬದಲಾಗುತ್ತಿವೆ. ಜಾಗ ಖರೀದಿಸುವುದು ಕೇವಲ ಹೂಡಿಕೆ ನಿರ್ಧಾರವಲ್ಲ; ಅದು ಕುಟುಂಬದ ಉಳಿತಾಯ, ಸಾಲದ ಹೊಣೆ ಮತ್ತು ಭವಿಷ್ಯದ ವಾಸಸ್ಥಳಕ್ಕೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ನಿರ್ಧಾರ. ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ಓದಿ, ಸ್ವತಂತ್ರ ಸಲಹೆ ಪಡೆದು, ಪ್ರತಿಯೊಂದು ಭರವಸೆಯನ್ನೂ ಅಧಿಕೃತ ಮೂಲದಿಂದ ದೃಢಪಡಿಸಿದಾಗ ಮಾತ್ರ ವ್ಯವಹಾರಕ್ಕೆ ಮುಂದಾಗಬೇಕು. ಅನುಮಾನಾಸ್ಪದ ಜಾಹೀರಾತು ಅಥವಾ ವಂಚನೆಯ ಸುಳಿವು ಕಂಡರೆ ದಾಖಲೆಗಳೊಂದಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿತ ಅಧಿಕಾರಿಗಳಿಗೆ ದೂರು ನೀಡಿ, ಇತರ ಖರೀದಿದಾರರೂ ಮೋಸ ಹೋಗದಂತೆ ಮಾಹಿತಿ ಹಂಚಿಕೊಳ್ಳಿ.